Конкурентоспособность портфеля девелоперских проектов в условиях неопределенности

Аннотация

Обоснование. Переход жилищного строительства на проектное финансирование по счетам эскроу и волатильность ключевой ставки привели устойчивость девелопера зависимой от структуры всей совокупности его проектов, а взаимодействия проектов не видны при их раздельной оценке.

Цель – количественная оценка зависимости структуры портфеля девелоперской компании и правил его ребалансировки на ее конкурентоспособность в условиях неопределенности.

Материалы и методы. Разработана цифровая модель портфеля из шести жилых проектов с проектным финансированием, счетами эскроу и случайной динамикой ключевой ставки, спроса, цен, себестоимости и задержек ввода. Пять конфигураций портфеля проектов сравнивались на 10 000 сценариев методами описательной статистики, парных тестов, регрессионного анализа и анализа чувствительности.

Результаты. Концентрация шести проектов на одном рынке при синхронном запуске показывает отрицательную ожидаемую стоимость портфеля (–0,94 миллиарда рублей), однако, сумма стоимостей тех же проектов положительна, потери от конкуренции проектов за спрос многократно превышают экономию на общих расходах. Разделение по расположению повышает ожидаемую стоимость на 1,43 миллиарда рублей, разнесение запусков сокращает капитальные затраты на 21 процент, отсрочка запуска при высокой ставке или низком спросе увеличивает стоимость на 9,6 процента, но при росте ошибки прогноза выигрыш снижается вдвое. Концентрация оправдана лишь при коэффициенте конкуренции проектов за спрос ниже 0,036. Предложены дерево решений для выбора конфигурации, способы оценки этого коэффициента, регламент адаптивного запуска и распределение полномочий между корпоративным центром и проектными командами.